【問題】

住戶拒繳管理費，他的理由是因為管委會做的不好，最近社區要開住戶大會，管委會要修改規約，未繳管理費不得參加住戶大會，這樣的規約合理嗎?是否觸犯公寓大廈管理條例?

【解析】

按從公寓大廈管理條例第24條第1項：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」及第3項第12款：「十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」之規定觀之，公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，固可經區分所有權人會議決議訂定規約，以為共同遵守事項之依據。

惟區分所有權人會議之決議及規約之訂定或修正，係採多數決或少數決（公寓大廈管理條例第31條、第32條參照），實務上，常生多數暴力或少數極端暴力之問題，此時，憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等，以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約（簡稱兩公約）所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見，就有介入之必要。而比區分所有權人會議之決議及規約之訂定或修正，更少數決的管理委員會決議或管理負責人決定，其生多數暴力或少數極端暴力之風險，自是更多，憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等，以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之兩公約所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見，就更有介入之必要了（註一）。

又管委會做的不好(代表主委或其他委員做不好)，非不得依公寓大廈管理條例第59條：「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」等相關規定，或以罷免或下次不要選他(她) 處理，拒繳管理費，實非上策。

至於積欠管理費，也得依公寓大廈管理條例第21條：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」、第22條第1項第1款：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。……」或其他損害更小的方式去處理，如限制其(註二)不得參加區分所有權人會議，恐有違反比例原則之虞。

【註解】
註一：【新聞疑義908】管理費金額，不得由管理委員會說了算？(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=189888&article_category_id=875&article_id=110479)。
註二：依現行公寓大廈管理條例第27條第3項(俗稱防黑條款)：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」之規定，縱使非屬區公所有權人之住戶(配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人)，在區分所有權人委託下，仍得參加區分所有權人會議，而且區分所有權人與其他當事人間，也非不得依債務承擔或契約承擔之方式，使繳納管理費之義務，歸於區分所有權人以外之住戶。所以規約規定「積欠管理費，不得參加區分所有權人會議」，實不只涉及區分所有權人而已，尚可能涉及依法受託人之權益。