【問題】

我是住社區大樓2樓，我家的外牆面臨大馬路，故一樓為營業店家，請問店家的招牌直接設立在我家的外牆上，請問這外牆是屬於管委會所有，還是該樓層住戶所有呢? 我是否可以反對其設立招牌呢?


【解析】

按從公寓大廈管理條例第56條第3項：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。」之規定觀之，如自己所有的區分所有建築物，位於公寓大廈管理條例第3條第1款;「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」所稱公寓大廈內，則上下樓層與您家樓地板中央、左右鄰居與您家牆壁中央，所圍起來的公寓大廈外牆，可能會登記為您所有(實際上，仍應依建物測量平面圖、建物謄本等相關資料，釐清之)。

如鄰居將招牌直接設立在您家的外牆上，身為所有人的您，當得依民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」之規定，請求除去該妨害。

至於公寓大廈管理條例第8條第1項:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」之規定，雖係指「公寓大廈……外牆面……，其……設置廣告物……之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，並經直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案時，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」而言，與本案請求除去該妨害尚無涉，但非不得從中思考另外救濟之道。

即本案鄰居之設置招牌行為，如未依相關法令規定辦理，當得請相關機關處理；如本案公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，並經直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案時，本案鄰居之設置招牌行為，卻違反了該規定或該決議，那您自得請管理負責人或管理委員會，依公寓大廈管理條例第8條第3項：「住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」之規定辦理；或依公寓大廈管理條例第59條:「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」之規定，列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。